Quelles sont les étapes d’un programme immobilier ? L’exemple de l’île de Nantes

Qu’il accueille des logements, des équipements ou des activités économiques, un programme immobilier met en relation plusieurs acteurs qui ont tous un rôle à jouer dans la fabrique de la ville : équipes de conception, architectes, promoteurs immobiliers, bureaux d’études, habitants, usagers…

En tant qu’aménageur urbain de l’île de Nantes depuis 2003, la Samoa assure l’interface entre tous ces acteurs et garantit la mise en application des politiques publiques en matière d’urbanisme. Concrètement, comment la Samoa encadre-t-elle un projet immobilier sur l’île de Nantes et quelles sont les grandes étapes ? C’est ce que nous allons voir dans cet article.

Les grandes orientations

Emplacement, programme, ambitions spécifiques… rien n’est laissé au hasard lors de la conception d’une opération immobilière. Ainsi, le projet urbain de l’île de Nantes est guidé par les grandes orientations inscrites dans le Manifeste durable, qui guide les projets portés par la Samoa et identifie 4 axes majeurs pour une ville où il fait bon vivre, travailler et se promener : l’île des biens communs, l’île du bien-être, l’île des mobilités complices et l’île résiliente. Ces orientations spécifiques à l’île de Nantes s’articulent autour des orientations dictées par Nantes Métropole, comme le plan local d’urbanisme et le plan local de l’habitat. Elles ajoutent donc un cadre supplémentaire aux politiques publiques.

L’ensemble de cette démarche sert à donner une cohérence urbaine, paysagère et architecturale aux quartiers. Pour mieux visualiser les objectifs, l’aménageur et l’équipe de maitrise d’œuvre, composée d’architectes, d’urbanistes et de paysagistes, dessinent un plan des intentions. La particularité sur l’île de Nantes est qu’il n’est pas figé car la co-conception et le « faire avec l’existant » sont des principes ancrés dans l’ADN de la Samoa.

La recherche du foncier

Sans terrain, pas de programme immobilier. Avant de planifier un projet, l’aménageur doit avant tout décider où celui-ci sera construit. Deux cas de figure sont possibles sur l’île de Nantes :

• La Samoa est propriétaire du foncier et doit choisir un promoteur
• Ou un promoteur a acquis un foncier et se rapproche de la Samoa pour connaître les prérequis à la construction.

Une fois le terrain acquis, on peut passer à la phase opérationnelle : préciser quelles formes prendra le programme immobilier.

Définition du programme immobilier

Atelier de travail avec la Samoa, les concepteurs urbains AJOA-Schorter et les architectes de l’îlot A du nouveau quartier République. Nantes (Loire-Atlantique) 01/2020 © Vincent Jacques/Samoa

Avec le plan des intentions, chaque programme immobilier se voit attribuer un enjeu spécifique, qui définit son usage, auquel les promoteurs et architectes devront répondre. Aussi variés soient-ils (confort du logement, biodiversité, solidarité, santé, etc.), ces enjeux répondent à la volonté de la Samoa de faire de l’île de Nantes une île résiliente, tournée vers le bien-être, les biens communs et les mobilités douces.

Par la suite, un cahier des prescriptions est remis aux promoteurs avant leur sélection. Il rappelle le contexte, les enjeux du programme immobilier et les réglementations à respecter lors de la construction.

Consultation et sélection du promoteur immobilier

Le terrain du programme immobilier est décidé, son usage aussi. Dans le cas où la Samoa est propriétaire, c’est-à-dire une fois sur deux, elle se met en quête de trouver le promoteur qui aura la charge de la construction. Et même lorsqu’elle n’est pas propriétaire du terrain, il arrive régulièrement que la Samoa définisse avec les propriétaires les faisabilités urbaines (m² à développer, nombre de bâtiments…) et qu’elle soit sollicitée pour choisir le promoteur.

Pour cela, la Samoa organise une consultation de promoteurs, qu’elle choisit en fonction des réponses apportées aux différentes thématiques du cahier des charges. Il s’agit souvent d’un groupement d’un promoteur avec des entreprises spécialisées dans un domaine de la fabrique de la ville (usages, participation, éco-conception…).

Le saviez-vous ? Lorsque la Samoa lance une consultation sur une opération immobilière, il n’est pas rare qu’elle reçoive 40 à 50 candidatures de promoteurs différents… pour un seul lauréat ! Preuve de l’attractivité de la métropole et de l’île de Nantes.

Désignation de l’architecte…

L’architecte est choisi selon différentes méthodes mais toujours en concertation entre le promoteur, la Samoa, Nantes Métropole (élus et techniciens) et les architectes-urbanistes de l’équipe de maîtrise d’œuvre. A ce stade, le promoteur et l’architecte ont plusieurs mois pour mener différentes phases d’étude servant à préciser le projet. Sont alors estimés un certain nombre de points : la qualité des matériaux, le coefficient de biodiversité, les normes incendie, l’acoustique, le niveau d’ensoleillement, etc.

Le permis de construire est déposé auprès des services de la ville de Nantes et de Nantes Métropole pour instruction. En parallèle, les opérateurs et leurs architectes poursuivent leurs phases d’études et lancent un appel d’offres pour sélectionner les entreprises de construction.

… et premier coup de pioche

Après validation du permis de construire, la construction peut commencer. Il faut compter en moyenne 2 à 3 ans de travaux pour qu’un programme immobilier sorte de terre.

Opération 5 Ponts. Ferme urbaine. Nantes (Loire-Atlantique) 01/2021 © Franck Badaire/Samoa

Livraison

Lorsque le bâtiment est construit, la Samoa met en place un suivi régulier. Il s’agit de s’assurer que les ambitions et les prérequis aient été bien respectés.